「亡くなった親が地方に土地を持っていたらしいが、詳しい場所がわからない」
「実家以外にどんな山林や別荘地があるのか、把握しきれない」
相続が発生したとき、多くのご家族が最初に直面するのが、「そもそも故人がどんな不動産を所有していたのかわからない」という問題です。
これまで、不動産を調べる方法の一つとして、市区町村ごとに「名寄帳（なよせちょう）」を取り寄せる方法がありました。しかし、別の市区町村や都道府県にある土地については、心当たりのない自治体まで個別に調べる必要があり、見落としにつながることもありました。
そこで、2026年2月から始まったのが「所有不動産記録証明制度」です。
この制度を利用すると、全国の法務局に記録された不動産について、指定した氏名や住所などの検索条件をもとに、該当する不動産を一覧化した証明書の交付を受けることができます。
今回は、相続手続きの負担軽減につながるこの制度について、制度の概要、請求方法、必要書類、利用する際の注意点をわかりやすく解説します。
1．所有不動産記録証明制度とは？
「所有不動産記録証明制度」とは、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産について、全国の登記記録を検索し、該当する不動産を一覧化した証明書の交付を受けることができる制度です。
相続人が被相続人の所有不動産を調べる場合などに利用できます。
従来の調べ方との違い
これまで、登記記録は基本的に「不動産ごと」に管理されていたため、「この人が全国にどんな不動産を持っているのか」という人を起点とした調査は簡単ではありませんでした。
一方、所有不動産記録証明制度では、一定の検索条件を指定することで、全国の登記記録を横断的に検索できます。
| 従来の「名寄帳」 | 市区町村ごとに請求するため、心当たりのない自治体にある土地は見落とす可能性がある
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| 所有不動産記録証明制度 | 全国の法務局に記録された不動産について、指定した検索条件をもとに一覧的に確認できる
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そのため、「親がどこに土地を持っていたのかわからない」「遠方の土地を見落としているかもしれない」という相続人にとって、有力な調査方法の一つとなります。
ただし、この制度を利用すれば、必ずすべての不動産が見つかるわけではありません。
氏名や住所などの検索条件と登記記録の内容が一致しない場合や、所有権の登記がされていない不動産などは、検索結果に含まれないことがあります。
2．誰がどこで請求できる？（費用と請求窓口）
請求できる人
個人の財産に関する情報を扱う制度のため、誰でも自由に請求できるわけではありません。
請求できるのは、主に次の方です。
• 所有権の登記名義人本人
• 所有権の登記名義人の相続人その他の一般承継人
• 上記の方から委任を受けた代理人
相続人が被相続人の所有不動産を調べる場合にも利用できます。
請求窓口と請求方法
全国の法務局・地方法務局（本局・支局・出張所）で請求できます。
請求方法には、次の方法があります。
• 窓口での請求
• 郵送による請求
• オンライン請求（登記・供託オンライン申請システム）
発行手数料
検索条件1件につき、1通あたり次の手数料がかかります。
• 窓口・郵送請求：1,600円
• オンライン請求・郵送受取：1,500円
• オンライン請求・窓口受取：1,470円
※検索条件を複数指定する場合などは、それぞれについて手数料がかかる場合があります。
3．相続人が請求するときに必要な主な書類
相続人が亡くなった方の所有不動産記録証明書を請求する場合、被相続人との相続関係を確認できる書類などが必要になります。
主なものは次のとおりです。
• 所有不動産記録証明交付請求書
• 請求者の本人確認書類
• 被相続人との相続関係が確認できる戸籍謄本など
• 法定相続情報一覧図の写し（利用できる場合）
• 郵送で受け取る場合の返信用封筒・切手など
必要書類は請求する人や請求内容によって異なる場合がありますので、実際に請求する際には法務局の案内を確認しましょう。
また、司法書士などの代理人に依頼する場合には、委任状などが必要になります。
4．利用する際の4つの注意点
全国の不動産を一覧的に確認できる便利な制度ですが、利用する際にはいくつか注意が必要です。
① 過去の住所・氏名も検索条件に含める必要がある
所有不動産記録証明制度では、氏名や住所などを手がかりに検索します。
たとえば、亡くなった方が過去に引っ越していて、登記簿上の住所を変更していなかった場合、現在の住所だけで検索すると、該当する不動産が見つからない可能性があります。
そのため、被相続人の戸籍の附票や住民票の除票、除籍謄本などを確認し、過去の氏名・住所が登記記録に残っていないかを確認することが重要です。
必要に応じて、過去の住所や氏名を検索条件に加えて調査します。
② 所有権の登記がされていない不動産は検索対象にならない
この制度で検索されるのは、原則として所有権の登記がされている不動産です。
そのため、未登記の建物や、所有権の登記がされていない不動産などは、所有不動産記録証明書に掲載されません。
「証明書に載っていないから、その不動産は存在しない」とは限らない点に注意が必要です。
③ コンピュータ化されていない古い登記記録は検索できない場合がある
古い不動産の中には、登記簿がコンピュータ化されていないものがあります。
このような不動産については、所有不動産記録証明制度による検索では抽出されない場合があります。
特に、何十年も前から名義が変更されていない土地や、地方にある古い土地などを調べる場合には、この点に注意しましょう。
④ 該当する不動産がなくても手数料はかかる
検索した結果、
「該当する不動産はありませんでした」
という証明書が交付された場合でも、原則として検索にかかった手数料は返還されません。
そのため、請求前に、被相続人の氏名や過去の住所など、検索条件をできるだけ正確に確認しておくことが大切です。
5．名寄帳や固定資産税の通知書も一緒に確認しましょう
所有不動産記録証明制度は非常に便利ですが、これだけで不動産を完全に把握できるとは限りません。
そのため、次の資料もあわせて確認することをおすすめします。
• 固定資産税の納税通知書
• 固定資産税の課税明細書
• 市区町村の名寄帳
• 過去に取得した不動産の売買契約書や権利証など
• 登記事項証明書
複数の資料を照らし合わせることで、「法務局の検索には出てこなかった土地が実は存在していた」という見落としを防ぎやすくなります。
まとめ：相続登記の「第一歩」として活用を
所有不動産記録証明制度は、故人名義の不動産を全国の登記記録から一覧的に確認するための便利な制度です。
ポイントをまとめると、
• 2026年2月から始まった新しい制度
• 相続人などが被相続人の所有不動産を調べるために利用できる
• 全国の法務局・地方法務局で請求でき、オンライン請求も可能
• 氏名や住所などの検索条件をもとに不動産を一覧的に確認できる
• ただし、未登記の不動産やコンピュータ化されていない古い登記記録などは検索結果に含まれない場合がある
• 名寄帳や固定資産税の課税明細書などとあわせて確認することが重要
2024年4月1日より前に発生した相続については、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。
期限が迫る中で、「親がどんな土地を持っていたのかわからない」という状態のままでは、相続登記の準備を進めることもできません。
まずは、固定資産税の納税通知書や課税明細書を確認するとともに、所有不動産記録証明制度の利用も検討してみましょう。
不動産の全体像を早めに把握することが、相続登記をスムーズに進める第一歩です
