敷地権が賃借権であるマンション

前回、マンションの敷地権について書きました。

マンションなどの区分建物において、部屋（専有部分）と一体化したマンションの土地の権利を敷地権と言いますが、この敷地権は所有権だけではなく、賃借権や地上権といった権利である場合もあります。敷地権の種類は登記簿を見ればわかります。

マンションの売買の際、賃借権である場合はすこし注意が必要

マンションの売買の際、敷地権が所有権の場合は、部屋の所有権を移転すれば自動的に土地の持分権も移転しますが、賃借権である場合はすこし注意が必要です。

民法第612条１項に「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」とあるように、賃借権を移転するには賃貸人の承諾が必要です。

敷地権が賃借権であるということは、そのマンションの土地には別に所有者（地主さん）がおり、部屋を売買するには地主さんの承諾がいるのです。

ただし、賃借権設定の際に、土地に「特約　譲渡、転貸ができる」といった譲渡を許す特約が登記されていれば、地主さんの承諾は不要です。

この特約がない場合は、地主さんに承諾書や印鑑証明書をもらう必要があります。

たいがいの場合はこの特約がついていると思われますので（マンション住人の取引ごとに承諾書を書くのも大変なので…）、敷地権が賃借権の場合は土地の登記簿を確認し、特約の有無を確認することが大切です。

また、抵当権は賃借権を目的として設定することはできません。

マンションの購入に際して融資を受ける場合、賃借権である敷地権には抵当権を設定することができないのも所有権の敷地権と違うところです。

敷地権の種類は住人の方にはあまり関係ないかもしれませんが、登記実務においては手続きや登録免許税に違いが出てきますので、注意が必要なところです。