ブログ

その他業務

マンションの敷地権化と権利証

2020.12.20


「敷地権」に注意する必要があります

 

マンションなどの区分建物を売買する場合、「敷地権」に注意する必要があります。

マンションなどでは通常、建物の専有部分(部屋)だけでなく、敷地部分(土地)の権利も取得することになります。部屋は所有者だけのものですが、マンションの敷地は住人の共有となっており、〇〇分の〇といった形で、専有部分に応じた持分の権利となっています。

 

このマンションの専有部分と一体化した土地の権利を「敷地権」といいます。

 

通常、不動産は土地と建物を別々に取引できますが、敷地権の登記がされたマンションでは、専有部分(部屋)と敷地部分(土地)は分離されず、必ず一緒に売買されます。

 

住人の多いマンションで部屋と土地を別々に処分すると登記手続きも大変複雑になってしまうため、昭和58年の区分所有法・不動産登記法の改正により、このような専有部分と敷地利用権の一体化が導入されました。

 

そのマンションが敷地権化されているかどうかは、区分建物の登記簿に敷地権の登記がされているかどうかでわかります。敷地権化されると、マンションの権利証(登記識別情報)は建物についてだけ発行されます。所有権移転などの登記も建物についてのみされ、土地には登記されません。土地の権利はつねに建物と一緒に移転するので、建物の権利に一体化されているのです。

 

これに対して、築年数の古いマンションなどでは、敷地権化されていないマンションもあります。
敷地権化されていないマンションでは建物と土地の権利が別々に登記され、売買などの処分も別々にできてしまいます。このようなマンションの権利証(登記識別情報)は土地と建物について別々に出てきますし、登記も土地と建物両方の登記簿に記録されます。

 

さて先日、売買にあたり登記を依頼されたマンションは、購入時(売主さんが所有権を取得した時)にはまだ敷地権化されていませんでしたが、売却時には敷地権化されていました。
このように、はじめ敷地権化されていなかったマンションが、その後敷地権化され、建物の登記簿に一体化されることもあります。

 

敷地権化された日付は、登記簿の表題部(敷地権の表示)に「年月日敷地権」と登記されています。

 

このようなマンションの場合、売却にあたって建物の権利証だけでなく、土地の持分の権利証も必要になるので、注意が必要です。
売主さんがマンションを取得した時、敷地権化されていなかったということは、建物と土地の権利証(登記識別情報)が別々に出ているからです。

 

いったん敷地権化されると、土地の権利証の番号(取得した際の登記の受付番号)が建物の登記簿には表れてきません。
区分建物の謄本で売主さんが所有権を取得した日付と、建物が敷地権化された日付の先後を確認し、敷地権化された日付の方が先であれば権利証は1通ですが、後であれば権利証は2通あるので、確認が必要です。