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一部のみ敷地権化されているマンション

2021.7.12


 

一部のみ敷地権化されているマンションについて

同じマンションなのに、敷地権化されている部屋と敷地権化されていない部屋が混在している場合がまれにあります。

 

新しいマンションでは一般的に分譲と同時に土地が敷地権化され、部屋の所有者全員が土地の敷地権の持分をもつことになります。敷地権化されたマンションでは土地の権利は建物に一体化されるので、権利証は建物のみとなります。

しかし古いマンションでは土地が敷地権化されていないものもあり、区分建物(部屋)と土地が別々の権利証となっている場合があります。

敷地権化されているかどうかは、区分建物の登記簿謄本の表題部に「敷地権の表示」がされているかどうかでわかります。

 

敷地権化

先日たまたま同じマンションの2部屋について、それぞれ売買の相談を受けたのですが、一部屋は普通に敷地権化されているにもかかわらず、もう一部屋は敷地権化されていませんでした。

区分建物の登記簿を見ると、どちらの部屋も表題部の「一棟の建物の表示」の欄には「敷地権の目的である土地の表示」があるのに、敷地権化されていない部屋の登記簿には、「専有部分の建物の表示」に「敷地権の表示」がありません。

「一棟の建物の表示」に敷地権の目的である土地の表示がされているからといって、その部屋が敷地権化されているとはかぎらないのです。

 

そして、敷地権の目的となっている土地の登記簿を確認すると、建物の新築後何年か経ってから、「〇番、〇番、〇番・・・〇番共有持分を除く共有持分全部敷地権」の登記がなされていました。対象となる部屋が敷地権化から外れている場合、部屋(区分建物)だけでなく土地の共有持分の移転も必要になり、土地の権利証も必要になります。

 

このように敷地権化されている部屋とそうでない部屋が混在する理由としては、敷地権の設定にあたり一部の区分所有者の同意を得られなかった場合などが考えられますが、混在していること自体に何か問題があるというわけではありません。

 

登記にあたっては権利証の確認が大変重要になりますので、その区分建物が敷地権化されているかどうかは重要なポイントです。

たまたま2部屋を見比べることができたのでよかったですが、うっかり見落とさないよう注意が必要だと思いました。

 

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